Plus-value immobilière après rachat de crédit en 2026 : abattements, calcul et frais déductibles

Vendre un bien immobilier après avoir réalisé un rachat de crédit soulève une question fiscale précise : la plus-value se calcule-t-elle différemment et l’opération de regroupement modifie-t-elle les abattements pour durée de détention ? Cet article détaille en 2026 les règles applicables à la plus-value immobilière des particuliers, les frais déductibles, l’impact réel ou supposé du rachat de crédit, et un exemple chiffré complet pour anticiper l’imposition avant de signer un compromis.

L’essentiel sur la plus-value immobilière en 30 secondes

• La plus-value imposable se calcule comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis par l’article 150 VB du CGI.
• Les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
• Le rachat de crédit ne remet pas à zéro la durée de détention, qui se calcule depuis la date d’acquisition du bien.
• Les intérêts d’emprunt, l’indemnité de remboursement anticipé et les frais de dossier du nouveau prêt ne sont jamais déductibles de la plus-value.
• La résidence principale reste exonérée sans condition, quel que soit le montage de financement intervenu entre-temps.

Le cadre légal en 2026 : articles 150 U à 150 VH du CGI

La plus-value immobilière réalisée par un particulier est encadrée par les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts, accessibles via Légifrance. Le principe est simple : toute cession à titre onéreux d’un immeuble bâti ou non bâti, d’un droit immobilier (usufruit, nue-propriété, servitude) ou de parts de société à prépondérance immobilière, peut générer une plus-value taxable.

La taxation comprend deux étages distincts. D’une part l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 pour cent. D’autre part les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 pour cent (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), pour un taux marginal de 36,2 pour cent avant abattements. Une surtaxe progressive s’ajoute lorsque la plus-value imposable excède 50 000 euros, par tranches de 2 à 6 pour cent jusqu’à un cumul plafonné, conformément à l’article 1609 nonies G du CGI.

L’imposition est en principe prélevée et versée par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique. Le vendeur n’a donc aucune démarche déclarative à effectuer ultérieurement pour la plus-value elle-même, contrairement à l’IFI ou aux revenus fonciers. Plusieurs cas d’exonération existent par ailleurs : la résidence principale (exonération totale sans plafond), la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, les ventes inférieures à 15 000 euros, les cessions par des personnes âgées modestes ou bénéficiaires de minima sociaux, ainsi que les expropriations sous remploi. Tous ces régimes sont détaillés sur impots.gouv.fr.

Calculer la plus-value brute : prix de cession et prix d’acquisition majoré

La plus-value brute s’obtient par différence entre le prix de cession net vendeur et le prix d’acquisition majoré des frais et travaux admis. Cette formule, simple en apparence, exige une rigueur particulière sur la composition de chaque terme.

Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte de vente, minoré des frais supportés par le vendeur (mainlevée d’hypothèque, diagnostics obligatoires, frais d’agence si à la charge du vendeur et mentionnés dans le mandat). Aucune autre déduction n’est admise. Le notaire intègre les justificatifs lors de la rédaction de l’acte.

Le prix d’acquisition correspond au prix payé lors de l’achat initial, majoré de trois catégories de frais :

• Les frais d’acquisition réels (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, émoluments du notaire), ou une évaluation forfaitaire de 7,5 pour cent du prix d’achat si vous ne disposez plus des justificatifs.
• Les travaux réels réalisés depuis l’acquisition (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sur facture, à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits des revenus fonciers ni amortis. Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, une évaluation forfaitaire de 15 pour cent du prix d’acquisition peut être substituée à la justification au réel, sans factures.
• Les droits de succession ou de donation acquittés lorsque le bien provient d’une transmission à titre gratuit.

À l’inverse, certains éléments paraissent intuitivement liés au bien mais ne sont jamais admis : les intérêts d’emprunt, les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier d’un prêt initial ou d’un rachat de crédit, les frais de garantie hypothécaire ou de caution, les primes d’assurance emprunteur et les frais de courtage IOBSP. Cette exclusion s’explique par la nature de la plus-value : elle s’attache à la valeur du bien et aux dépenses qui ont enrichi sa consistance, pas aux conditions de son financement.

Abattements pour durée de détention : exonération à 22 et 30 ans

À la plus-value brute s’appliquent ensuite les abattements pour durée de détention, qui constituent le mécanisme central d’atténuation puis d’exonération. Le calendrier diffère entre l’impôt sur le revenu (taux de 19 pour cent) et les prélèvements sociaux (taux global de 17,2 pour cent).

Pour l’impôt sur le revenu, aucun abattement ne s’applique jusqu’à la cinquième année. De la sixième à la 21e année incluse, l’abattement est de 6 pour cent par an. La 22e année, un abattement complémentaire de 4 pour cent achève d’exonérer la plus-value, soit 22 années pleines de détention pour une exonération totale d’IR.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent. Aucun abattement jusqu’à la cinquième année. De la sixième à la 21e année, abattement de 1,65 pour cent par an. De la 22e à la 29e année, abattement de 1,60 pour cent par an. La 30e année, abattement complémentaire de 9 pour cent, soit 30 années pleines pour une exonération totale de prélèvements sociaux.

Conséquence majeure pour les contribuables ayant procédé à un rachat de crédit en cours de détention : la durée se calcule à partir de la date d’acquisition d’origine du bien, par périodes de douze mois pleins, sans tenir compte du rachat. La doctrine BOFIP-Impôts confirme cette neutralité dans la base BOI-RFPI-PVI-20-20. Un bien acheté en 2008 et soldé puis racheté en 2018 sera considéré comme détenu depuis 2008 pour le calcul des abattements, ce qui peut faire basculer une vente en 2030 dans l’exonération totale d’impôt sur le revenu.

Impact réel du rachat de crédit sur la plus-value imposable

Le rachat de crédit, par sa nature, modifie le passif de l’opérateur et la mensualité, mais reste neutre vis-à-vis de la plus-value immobilière. Cette neutralité tient à la philosophie même du régime fiscal des plus-values, qui s’attache à la propriété du bien et à sa valorisation, pas à la dette qui l’a financé.

Premier effet, la durée de détention reste inchangée. Une opération de regroupement ne soldera juridiquement que le prêt antérieur, sans toucher au droit de propriété du bien. La date d’acquisition initiale reste donc la référence pour le calcul des abattements, comme rappelé par service-public.fr.

Deuxième effet, les frais du rachat ne majorent pas le prix d’acquisition. La liste limitative de l’article 150 VB du CGI exclut les frais financiers : intérêts d’emprunt, IRA versées au prêteur initial, frais de dossier du nouveau prêt, frais de garantie hypothécaire ou de caution, frais de courtage. Cette exclusion vaut même lorsque le rachat a permis de financer indirectement des travaux, qui restent admis pour leur montant réel sur facture.

Troisième effet, le rachat avec trésorerie supplémentaire n’a aucun impact sur la plus-value si la trésorerie n’a pas financé de travaux admis. Une enveloppe destinée à un voyage, un mariage ou des dépenses courantes reste neutre pour le calcul de la plus-value de cession, contrairement à l’IFI où elle peut réduire le passif déductible. Lire notre dossier sur le rachat avec trésorerie supplémentaire pour les autres conséquences fiscales.

Quatrième effet, les travaux financés indirectement par le rachat restent admis dès lors qu’ils correspondent aux catégories de l’article 150 VB (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) et qu’ils sont justifiés sur facture. Le mode de financement (apport personnel, prêt initial ou rachat de crédit) est sans incidence sur leur admissibilité. Notre dossier sur la durée idéale d’un rachat de crédit détaille les arbitrages entre mensualité et coût total avant un projet de revente.

Exemple chiffré complet : vente en 2026 après rachat en 2019

Pour illustrer concrètement, prenons le cas d’un couple ayant acheté en mars 2008 un bien locatif au prix de 200 000 euros (hors frais), puis ayant procédé à un rachat de crédit en juin 2019, et envisageant la vente en septembre 2026 au prix de 350 000 euros.

Au 1er septembre 2026, la durée de détention est de 18 années pleines (de mars 2008 à mars 2026), majorée d’une fraction de la 19e année non comptabilisée. L’abattement IR est donc de 13 années x 6 pour cent (de la sixième à la 18e), soit 78 pour cent. La plus-value imposable à l’IR est de 105 000 x 22 pour cent = 23 100 euros, taxée à 19 pour cent, soit 4 389 euros d’IR.

L’abattement pour prélèvements sociaux est de 13 années x 1,65 pour cent = 21,45 pour cent. La plus-value soumise aux PS est de 105 000 x 78,55 pour cent = 82 477 euros, taxée à 17,2 pour cent, soit 14 186 euros de PS. Total brut : environ 18 575 euros.

Le rachat de crédit signé en juin 2019, avec une IRA de 3 200 euros, des frais de dossier de 950 euros et des frais de garantie hypothécaire de 1 800 euros, n’a aucun impact sur ce calcul. Ces frais financiers ne majorent pas le prix d’acquisition. Si le couple avait attendu jusqu’en mars 2030 (22 ans pleins), la part IR aurait été nulle et seuls les PS resteraient dus, à hauteur d’environ 13 600 euros sur la même plus-value brute.

Cas particuliers : RP, locatif, surtaxe et rachat hypothécaire

Résidence principale. L’article 150 U II 1° du CGI exonère totalement la plus-value de cession de la résidence principale, sans condition de durée, sans plafond et sans formalité. Un rachat de crédit consenti pour restructurer la dette adossée à la RP n’a aucun impact sur cette exonération, ni sur la durée à attendre avant de vendre. Une tolérance administrative admet que la vente intervienne dans un délai raisonnable après le déménagement, généralement un an, à condition que le bien soit mis en vente sans délai. Lire aussi notre dossier sur la reprise de crédit immobilier après héritage, qui aborde le cas particulier des successions.

Bien locatif. La cession d’un bien donné en location relève du régime de droit commun (19 pour cent IR + 17,2 pour cent PS + surtaxe éventuelle). Les loyers perçus pendant la détention ne réduisent pas la plus-value, mais les travaux d’amélioration déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être recomptés dans le prix d’acquisition (interdiction du double emploi posée par le BOFIP). Pour un investisseur ayant racheté son prêt locatif, les intérêts du nouveau prêt restent déductibles des revenus fonciers chaque année (voir notre article sur la déductibilité des intérêts d’un rachat locatif), mais pas de la plus-value de cession.

Surtaxe sur les hautes plus-values. Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable (après abattements), une taxe progressive s’ajoute, par tranches de 2 à 6 pour cent, plafonnée selon l’article 1609 nonies G du CGI. Elle ne s’applique ni à la RP exonérée, ni aux cessions de terrains à bâtir. Cette surtaxe peut atteindre plusieurs milliers d’euros pour une plus-value élevée, ce qui justifie une simulation préalable rigoureuse.

Rachat hypothécaire. L’inscription d’une hypothèque dans le cadre d’un rachat hypothécaire est neutre vis-à-vis de la plus-value, qui ne s’attache qu’au droit de propriété et à la valeur du bien. Seule la mainlevée d’hypothèque au moment de la vente engendre des frais, déductibles du prix de cession. Pour la procédure de signature notariée et le détail des frais, voir notre dossier signature notaire et rachat hypothécaire.

Avant de vendre : précautions et bonnes pratiques

Anticiper la fiscalité de la cession exige plusieurs étapes documentaires et un dialogue clair avec le notaire en charge de l’acte. Conservez systématiquement la copie de l’acte d’acquisition d’origine (avec frais de notaire détaillés), toutes les factures de travaux d’amélioration sur la durée de détention, et le calcul d’évaluation des abattements pour durée de détention selon votre date d’acquisition.

Si vous avez procédé à un rachat de crédit, distinguez clairement dans votre dossier les éléments qui relèvent du crédit (intérêts, IRA, frais de dossier, garantie, courtage IOBSP) et ceux qui relèvent du bien (travaux financés indirectement, mais admis pour leur montant réel sur facture). Cette distinction sera utile au notaire pour rédiger la déclaration de plus-value annexée à l’acte de vente.

Vérifiez aussi votre dossier auprès de la Banque de France avant la signature, notamment si vous êtes en situation de fragilité financière ayant motivé le rachat initial. Un emprunteur fiché au FICP peut vendre librement, mais la régularisation du dossier au moment du remboursement total du prêt issu du rachat doit être documentée. Notre dossier sur le score Banque de France et rachat de crédit détaille les conséquences à anticiper.

Côté simulation, demandez systématiquement au notaire une estimation chiffrée de l’impôt de plus-value sur la base du prix prévisionnel du compromis, de la durée de détention au jour de la signature définitive et des travaux justifiables. Cette simulation préalable évite les mauvaises surprises au moment de l’acte authentique. Pour les contribuables également redevables de l’IFI, articulez la cession avec la déclaration annuelle, comme expliqué dans notre dossier sur l’IFI après rachat de crédit. Et avant de signer une nouvelle opération de financement adossée à un bien que vous envisagez de céder à moyen terme, comparez plusieurs offres avec notre comparatif des organismes de rachat de crédit et notre guide complet du rachat de crédit en 2026.