Revenus fonciers, rachat crédit : Micro ou Réel 2026

TL;DR

Après un rachat de crédit sur un bien locatif, le choix entre micro-foncier et régime réel décide de ce que vous pourrez déduire. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire unique de 30 pour cent et interdit toute déduction d’intérêts. Le régime réel permet de déduire les intérêts effectifs du nouveau prêt, mais impose une déclaration détaillée sur le formulaire 2044 et un engagement de trois ans. Le seuil de bascule est de 15 000 euros de revenus bruts fonciers par an. La règle d’arbitrage tient en une phrase : si vos charges réelles, intérêts du rachat compris, dépassent 30 pour cent de vos loyers, le réel l’emporte. À jour au juin 2026.

Revenus fonciers et rachat de crédit : ce que change le régime fiscal

Le régime d’imposition de vos revenus fonciers détermine entièrement l’impact fiscal d’un rachat de crédit locatif. Au micro-foncier, le rachat n’a aucun effet sur votre impôt foncier, car les intérêts ne sont jamais déductibles. Au régime réel, ces mêmes intérêts viennent réduire votre base imposable. Le choix du régime prime donc sur le montant emprunté.

Le régime micro-foncier est un régime simplifié réservé aux foyers dont les revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an. Le revenu net imposable se calcule par l’application automatique d’un abattement de 30 pour cent, censé représenter l’ensemble des charges de la propriété. Selon le BOFIP, base documentaire des revenus fonciers, les contribuables au micro-foncier ne peuvent opérer aucune déduction au titre des charges réelles. Aucune charge réelle ne vient s’ajouter à cet abattement, pas même les intérêts d’un emprunt récent.

Le régime réel, lui, repose sur la déduction des charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, frais de gestion. C’est le seul cadre qui valorise un rachat de crédit, puisqu’il fait entrer les intérêts du nouveau prêt dans le calcul du résultat foncier. La logique d’arbitrage entre forfait et frais réels est d’ailleurs un principe fiscal général, rappelé par Service-Public dans le cadre des frais professionnels : on choisit le forfait quand il dépasse les frais réels, et l’inverse sinon.

Pour le bailleur qui finance un bien à crédit, ce choix n’est pas neutre. Un rachat de crédit modifie la structure et le montant des intérêts payés, donc le poids des charges déductibles potentielles. Comprendre la mécanique des deux régimes est la première étape avant toute simulation. Pour le détail de la déductibilité des intérêts elle-même, consultez notre dossier sur la déductibilité des intérêts en location.

Le seuil de 15 000 euros : qui relève du micro-foncier en 2026

Le seuil qui fait basculer du micro-foncier au régime réel est de 15 000 euros de revenus bruts fonciers annuels pour l’ensemble du foyer fiscal. En dessous, le micro-foncier s’applique de plein droit. À partir de 15 000 euros, le régime réel devient obligatoire.

Ce seuil s’apprécie sur les loyers bruts encaissés sur l’année, hors charges récupérables auprès du locataire. Il s’agit donc du total des revenus fonciers du foyer, pas du loyer d’un seul bien. Un couple détenant deux logements loués respectivement 7 000 et 9 000 euros par an dépasse le plafond avec 16 000 euros cumulés, et relève du réel pour l’ensemble.

Plusieurs situations excluent le micro-foncier indépendamment du montant des loyers. C’est notamment le cas des logements détenus via certaines sociétés ou bénéficiant de dispositifs fiscaux spécifiques, des monuments historiques, ou des biens loués sous un régime particulier. Le BOFIP détaille ces exclusions. Un bailleur concerné déclare obligatoirement au réel, quel que soit le niveau de ses revenus.

L’option volontaire pour le réel reste ouverte même sous 15 000 euros. Un bailleur faiblement imposé en loyers mais lourdement endetté après un rachat de crédit a souvent intérêt à choisir le réel pour déduire ses intérêts, alors même qu’il pourrait rester au micro-foncier. Cette option se matérialise par le simple dépôt d’une déclaration 2044, sans formalité préalable, comme l’indique impots.gouv.fr sur la déclaration des loyers d’un logement vide.

Pourquoi un rachat de crédit pousse souvent vers le régime réel

Réponse directe : un rachat de crédit concentre les intérêts sur les premières années du nouveau prêt, et ces intérêts ne sont déductibles qu’au régime réel. C’est ce qui fait fréquemment basculer l’arbitrage du micro-foncier vers le réel pour un bien financé à crédit.

Tout prêt amortissable suit une mécanique connue : la part d’intérêts dans la mensualité est maximale au début, puis décroît au fil de l’amortissement du capital. Un rachat de crédit, surtout quand il allonge la durée pour baisser les mensualités, réinitialise en partie cette courbe. Le bailleur se retrouve donc avec une charge d’intérêts élevée pendant plusieurs années, exactement le type de charge que le régime réel permet de déduire.

Au micro-foncier, ces intérêts sont perdus fiscalement. L’abattement de 30 pour cent reste fixe, que vous payiez beaucoup ou peu d’intérêts. Un propriétaire qui consacre une part importante de ses loyers au remboursement d’un crédit récent subit donc une imposition sur des sommes qu’il ne perçoit pas réellement, faute de pouvoir déduire le coût de son financement.

Le régime réel inverse la logique. Chaque euro d’intérêt sur la part immobilière locative du rachat réduit le résultat foncier imposable. Quand les intérêts et les autres charges dépassent les loyers, le bailleur génère un déficit foncier. Selon le BOFIP sur l’imputation des déficits fonciers, la part de déficit issue des intérêts s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, tandis que la part issue des autres charges s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle prévue. Ce mécanisme transforme un coût de financement en levier fiscal, mais uniquement au réel.

Une nuance essentielle : seuls les intérêts de la part du prêt affectée au bien loué sont déductibles. Si votre opération inclut une trésorerie supplémentaire ou une part de crédit conso, isolez la quote-part immobilière locative. C’est elle, et elle seule, qui ouvre droit à déduction.

Comparer micro-foncier et réel : la méthode de calcul

La méthode tient en une comparaison simple : confrontez vos charges réelles déductibles à l’abattement forfaitaire de 30 pour cent du micro-foncier. Si vos charges réelles dépassent 30 pour cent de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux.

Procédez en quatre temps. D’abord, additionnez vos loyers bruts annuels encaissés sur le bien loué. Ensuite, calculez l’abattement micro-foncier en appliquant 30 pour cent à ce total : c’est la déduction maximale offerte par le forfait. Puis, recensez vos charges réelles déductibles au régime réel : intérêts de la part immobilière du rachat, assurance emprunteur sur cette part, taxe foncière, travaux d’entretien et de réparation, frais de gestion, primes d’assurance du bien. Enfin, comparez le total des charges réelles à l’abattement de 30 pour cent.

Le verdict est mécanique. Charges réelles supérieures à l’abattement de 30 pour cent : le réel l’emporte. Charges réelles inférieures : le micro-foncier reste préférable, avec en prime une déclaration plus simple. Après un rachat de crédit, la charge d’intérêts gonfle souvent le total des charges réelles au-delà du seuil de 30 pour cent, ce qui justifie le passage au réel.

N’oubliez pas l’horizon temporel. L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans, puis tacitement reconduite. La simulation doit donc porter sur la durée complète de l’engagement, pas seulement sur la première année où les intérêts sont les plus forts. Un bailleur dont l’avantage se concentre uniquement sur l’année qui suit le rachat peut se retrouver enfermé deux ans de plus dans un régime devenu moins favorable. L’analyse rejoint celle de la capacité d’emprunt : un bon calcul instantané ne suffit pas, il faut raisonner sur la durée.

Exemple chiffré : un bailleur rachète son prêt locatif en 2026

Prenons un cas concret. Madame Renard loue un appartement 12 000 euros par an. Elle relève donc du micro-foncier de plein droit, ses revenus bruts fonciers étant inférieurs à 15 000 euros. Après un rachat de crédit regroupant son prêt locatif et un crédit conso, elle paie 5 200 euros d’intérêts par an sur la part immobilière du nouveau prêt, plus 1 100 euros d’autres charges déductibles (taxe foncière, assurance, gestion).

Au micro-foncier, son revenu net imposable est de 12 000 euros moins l’abattement de 30 pour cent, soit 8 400 euros imposés à son taux marginal et aux prélèvements sociaux. Aucun de ses 5 200 euros d’intérêts n’est pris en compte. Le rachat de crédit n’a strictement aucun effet sur sa fiscalité foncière.

Au régime réel, sur option, elle déduit ses charges réelles. Total des charges déductibles : 5 200 euros d’intérêts plus 1 100 euros d’autres charges, soit 6 300 euros. Son résultat foncier devient 12 000 euros moins 6 300 euros, soit 5 700 euros imposables. La différence de base imposable entre les deux régimes est de 8 400 euros moins 5 700 euros, soit 2 700 euros de revenus en moins soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux chaque année.

Le régime réel fait gagner à Madame Renard 2 700 euros de base imposable par an, simplement parce qu’il valorise les intérêts de son rachat. Pour une contribuable à 30 pour cent de taux marginal, en ajoutant les prélèvements sociaux, l’économie annuelle approche 1 200 euros. Sur les trois années d’engagement minimum, le gain cumulé dépasse 3 500 euros. Ce calcul suppose que la part immobilière locative du rachat est correctement isolée et documentée, faute de quoi la déduction des 5 200 euros d’intérêts pourrait être réduite lors d’un contrôle.

Déclarer correctement et sécuriser le choix de régime

Réponse directe : au micro-foncier, vous portez vos loyers bruts sur la déclaration 2042 ; au régime réel, vous remplissez le formulaire 2044 et conservez chaque justificatif pendant la durée de prescription. Une déclaration imprécise après un rachat est la principale cause de redressement.

Sur le plan déclaratif, le micro-foncier ne demande qu’une seule ligne sur la déclaration d’ensemble des revenus 2042, l’abattement étant appliqué automatiquement par l’administration. Le régime réel exige le formulaire 2044, sur lequel vous détaillez loyers encaissés et chaque charge déductible, dont la ligne dédiée aux intérêts d’emprunt. Indiquez uniquement les intérêts de la part du prêt issu du rachat affectée au bien loué, jamais la totalité d’un crédit mixte.

Sur le plan documentaire, conservez l’offre de prêt initiale, la convention de rachat décomposant les montants par destination, le nouveau tableau d’amortissement et les justificatifs d’affectation de toute trésorerie supplémentaire. Ces pièces prouvent la part immobilière locative déductible. Sans elles, l’administration peut neutraliser la déduction, ce qui anéantit l’intérêt du passage au réel. Les indemnités de remboursement anticipé versées pour solder les anciens prêts suivent leur propre régime de déductibilité foncière, à vérifier au cas par cas.

Sur le plan stratégique, intégrez l’engagement de trois ans de l’option réelle dans votre décision et simulez sur toute la période. Articulez aussi ce choix avec vos autres impôts liés au patrimoine, notamment lorsque le rachat touche un patrimoine immobilier important : voir notre dossier sur l’IFI après un rachat de crédit.

Sur le plan organisme, exigez de votre intermédiaire une décomposition claire du capital racheté entre part immobilière locative, part résidence principale et trésorerie. Cette ventilation conditionne directement votre déduction au réel. Vérifiez l’inscription du courtier à l’ORIAS en catégorie IOBSP, conformément aux obligations rappelées par l’ACPR, et comparez plusieurs offres avant de signer. Notre comparatif des organismes de rachat de crédit vous aide à structurer la démarche. Cet article présente une analyse générale et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé adapté à votre situation.

Questions fréquentes

Faut-il être au régime réel pour déduire les intérêts d’un rachat de crédit locatif ?

Oui, c’est une condition impérative. Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire unique de 30 pour cent réputé couvrir toutes les charges, intérêts d’emprunt compris, et interdit toute déduction supplémentaire. Pour déduire le montant réel des intérêts du nouveau prêt issu du rachat, vous devez relever du régime réel, c’est-à-dire dépasser 15 000 euros de revenus bruts annuels ou opter volontairement pour le réel. La déduction ne joue que sur la part du rachat affectée au bien loué.

Quel est le seuil de revenus fonciers qui fait basculer du micro-foncier au réel en 2026 ?

Le seuil est de 15 000 euros de revenus bruts fonciers par an pour l’ensemble du foyer fiscal, charges non déduites. En dessous, le micro-foncier s’applique de plein droit avec son abattement de 30 pour cent, sauf option pour le réel. À 15 000 euros ou au-delà, le régime réel devient obligatoire et vous déclarez loyers et charges sur le formulaire 2044. Certains biens sous dispositif spécifique sont exclus du micro-foncier quel que soit le montant.

L’option pour le régime réel est-elle réversible après un rachat de crédit ?

Non, pas immédiatement. L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans, puis reconduite tacitement chaque année. Vous pouvez ensuite revenir au micro-foncier si vos revenus bruts restent sous 15 000 euros et que vous renoncez expressément à l’option. Un bailleur qui opte pour le réel afin de déduire les intérêts de son rachat s’engage donc pour au moins trois exercices, ce qui impose de simuler sur toute la durée et pas seulement la première année.

Un rachat de crédit avec trésorerie change-t-il le calcul des revenus fonciers ?

Oui, partiellement. Seuls les intérêts de la part du prêt affectée au bien loué sont déductibles au régime réel. Si le rachat intègre une trésorerie supplémentaire ou une part de crédit conso sans lien avec le logement loué, les intérêts correspondants ne sont pas déductibles. Documentez la décomposition du capital racheté avec la convention de rachat, le tableau d’amortissement et les justificatifs d’affectation, faute de quoi la part déductible peut être neutralisée en contrôle.

Le passage au régime réel après un rachat peut-il créer un déficit foncier ?

Oui. Quand les charges déductibles, intérêts du rachat compris, dépassent les loyers encaissés, vous générez un déficit foncier. La part issue des intérêts s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et la part issue des autres charges sur le revenu global dans la limite annuelle prévue, l’excédent étant reportable. Un rachat qui alourdit la part d’intérêts les premières années peut ainsi transformer un revenu imposable en déficit et abaisser l’impôt global, mais uniquement au régime réel.

Comment savoir si le micro-foncier ou le réel est plus avantageux après mon rachat ?

Comparez vos charges réelles déductibles, intérêts du rachat compris, à l’abattement forfaitaire de 30 pour cent du micro-foncier. Si vos charges réelles dépassent 30 pour cent de vos loyers bruts, le régime réel est en principe plus avantageux. Après un rachat de crédit, les intérêts pèsent souvent lourd les premières années et font basculer l’arbitrage vers le réel. Un bien presque remboursé, avec peu de charges, reste mieux servi par le micro-foncier. Simulez sur la durée de l’option de trois ans avant de trancher.